商业地产过剩危机能否突围

【建材网】商业地产井喷式发展以及逐渐爆发出的商业过剩危机正在形成一道中国式地产景观，这一景观的地产背后是土地财政、地方大跃进、过剩融资困局、危机运营单一交织的突围窘途。

按照良性循环的商业理论来看，商业物业的地产投资回报率一般在6%到8%。近几年，过剩随着中国商业物业交易价格的危机上涨，租金水平虽然也有20%～30%的突围大幅提升，但远远赶不上售价增长，商业这导致不少商业物业整体回报率不到3%～4%，地产投资者热情下滑，过剩空置率不断高企，危机接踵而至的突围或是烂尾。

但乐观主义者认为，任何一种商业模式都要经历野蛮生长到自我修复较终走向良性发展的阶段。

从中国商业地产发展的路径和问题看，自我修复的理论或许可行。依靠土地增值，房产地产的模式一直是国内商业地产开发商的主流，但随着各地类似项目的不断涌现，土地增值模式已经逐步走到尽头，房产地产产业的模式正在兴起，商业地产逐步衍伸至商业模式阶段。从SOHO转散售为持有，万达转综合体开发到文化产业等均为此特征。

梳理2012年以来中国商业地产的转型，其中一个重要模式就是从千店一面转向差异化运营，出现了以时尚、家庭、儿童、艺术等不同主题为定位的购物中心，这也是商业地产行业尝试的一种自我修复。

而在悲观主义者看来，以购物中心和写字楼为主的零售商业地产今明两年会有井喷式的危机，且要比住宅地产危机来得更为迅猛。其致命硬伤来自于中国商业地产行业的致命硬伤——迄今为止没有合适的REITS等退出机制，大批内资开发商为保持现金流只能推行只租不卖的模式，从而造成加剧竞争、乱战等恶性循环局面。

较终，商业地产的中国式突围将以何种局面出现，两年内或许在潮水退去后将见分晓。